商業空間設計完整指南｜餐廳、辦公、品牌空間 ▎THEE 5 件代表作拆解

「開一家店，最重要的是商品還是空間？」

業主問。

我說：商品讓客人來一次，空間讓客人來十次。

我是 CK，THEE Design Group 設計總監。14 年來商業空間累積 30+ 件作品——CHRISTEA 香織度空間、Bo Bagel 飽貝、一餅二條、AS Group 亞航、純淨靈想方程式辦公室、Pink Fresh Hot 法式料理⋯⋯每一家都是品牌經營者願意把第一筆裝潢預算做在「設計」而不是「裝潢」上的決定。

這篇指南把 14 年商業空間實戰整理成完整指南。如果你正在規劃開店、評估設計公司、或想理解商業空間設計的真正價值——這裡有你需要的判斷材料。

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一、商業空間設計 ≠ 室內裝潢

多數老闆把商業空間設計當「裝潢」，找熟識的工班直接動手——結果開幕那天看起來不錯，半年後生意平平。

差別在於：

・裝潢解決「好不好看」

・設計解決「為什麼客人會回頭」

好的商業空間在客人離店那一刻，已經決定他下次會不會回來。這不是廣告、也不是商品力——是空間的記憶感、舒適度、IG-able 程度三者的綜合。

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二、不同業態的設計關鍵

① 餐廳設計

關鍵指標：「拍照率」與「翻桌率」

餐廳空間最常忽視「光打在哪」。THEE 經驗：主光源不打在客人臉上，打在桌面食物或茶湯，反射光成為臉部柔光。

代表作：CHRISTEA 香織度空間（全台唯一新東方茶餐廳）、Bo Bagel 飽貝（韓國 MOTHER'S HOUSE 來台首店）、一餅二條（中港式餐飲）。

② 辦公空間設計

關鍵指標：「員工留任率」與「品牌溢出感」

辦公室不只是工作場所，是員工每天 8 小時的家。THEE 把辦公空間當「白色」設計——克制、層次、可呼吸。

代表作：純淨靈想方程式 Pure Inspiration Equation（電影場景般辦公室）、穿越鏡界 Cross the Border of the Mirror（超科技感辦公室）、AS Group 亞航企業（公關活動辦公空間）。

③ 品牌空間設計

關鍵指標：「品牌記憶點」與「停留時間」

品牌空間是客人第一次接觸品牌的物理介面。每一個材料、燈光、聲音、氣味都在傳遞品牌主張。

代表作：CHRISTEA（茶飲品牌空間）、Pink Fresh Hot（島嶼法式料理）。

④ 飯店與旅宿設計

關鍵指標：「打卡熱點」與「複住率」

代表作：Wishwell Snipe 鷸（宜蘭礁溪 2024 家庭式湯屋飯店）、北京八大胡同老巷酒店（民國風飯店）。

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三、商業空間設計的 5 個準則

準則 1：先做品牌訪談，再做空間設計

THEE 商業空間案件第 1 週從不畫圖。我們訪談業主：品牌核心是什麼？目標客群是誰？開店第 1、6、24 個月的營運目標是什麼？

沒有品牌訪談，空間設計就是裝潢——好看但不替品牌工作。

準則 2：動線決定第一張照片

現代客人進店第一動作是拿手機。THEE 動線設計常做 3 個轉折——每個轉折對到一個適合站著拍照的位置。

CHRISTEA 入店到坐定 3 個轉折，客人還沒坐下 IG 已有兩張照片。

準則 3：材料的克制 vs 堆砌

多數商業空間用 8-10 種材料拼貼——視覺累、成本高、品牌感反而弱。

THEE 商業空間平均 3-4 種主材料：CHRISTEA 是黑檀木 + 暖墨黑石板 + 黃銅線條三種貫穿。

準則 4：留白比裝飾重要

多數商業空間怕空——把每一面牆都掛滿。

THEE 留 1/3 牆面給留白——讓客人的「人」成為空間的主角。客人在留白前合照，留白才有意義。

準則 5：細節要有故事可講

黃銅吊牌刻茶葉產地座標、瓷杯底款印業主家族家徽、菜單字體掃描自業主祖母手寫稿——這些細節讓員工每次解說都帶出一段故事。

這是商業空間真正的差異化武器。

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四、THEE 5 件商業空間代表作

▎CHRISTEA 香織度空間 ▎全台唯一新東方茶餐廳

業主目標：開一家全台沒人做過的茶餐廳。

THEE 解法：黑檀木 + 暖墨黑石板 + 黃銅線條 + 五星級國寶級東方美人茶 + 中式馬卡隆。

結果：開幕後台北東區 IG 打卡熱點，茶餐廳設計典範。

▎Bo Bagel 飽貝 ▎韓國 MOTHER'S HOUSE 來台首店

業主目標：把韓國爆紅貝果品牌帶進台灣。

THEE 解法：結合美式紐約原味與韓式烘焙美學，動線讓客人在排隊時就完成 IG 拍照。

結果：開幕後成為超級網紅貝果品牌。

▎一餅二條 ▎中港式餐飲空間

業主目標：做不一樣的港式餐廳。

THEE 解法：港式經典符號（霓虹燈、磚牆、鐵皮）融入現代品牌語彙。

結果：成為中港式融合餐飲的代表作。

▎AS Group 亞航企業 ▎公關活動辦公空間

業主目標：辦公室不只是辦公，要能辦活動。

THEE 解法：咖啡廳風格融入辦公機能，把商務空間變成可以辦展覽、辦記者會的多功能場景。

結果：員工留任率與品牌溢出效益雙贏。

▎純淨靈想方程式 ▎電影場景般辦公室

業主目標：讓員工進辦公室像進入劇場。

THEE 解法：白色純淨 + 結構幾何，把工作空間變成創意發酵的劇場。

結果：榮獲多項國際設計大獎。

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五、2026 商業空間設計新趨勢

趨勢 1：ESG 永續商業空間

客人越來越在意品牌「綠不綠」。THEE 2026 商業案件導入：再生木皮、低碳建材、可拆卸設計（未來改裝損耗低）、節能 LED 智能調光。CHRISTEA 等代表作 2026 翻新版已採用全室節能設計。

趨勢 2：隱形科技整合

餐廳的點餐系統、辦公室的會議感應、品牌空間的互動展示——這些科技以前都靠看得見的 iPad / 螢幕。THEE 2026 起導入嵌入式互動表面、聲控、手勢辨識，讓科技成為空間自然的一部分。

趨勢 3：健康療癒型商業空間

餐飲業之外，療癒型商業空間崛起：小型 spa、心靈工作室、健康餐飲、瑜伽教室。THEE 整合聲學隔音、循環光線、淨水系統、空氣品質感測——讓客人進到空間就感受「身體放鬆」。

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六、商業空間設計預算與工期

THEE 商業空間案件平均：

・設計費：依坪數 NT$3,000-8,000/坪

・硬裝：佔總預算 50-60%

・主材料：佔總預算 15-20%

・燈具與設備：佔 15-20%

・軟裝（桌椅、餐具、藝術品）：5-10%

・每坪總預算：NT$5 萬 ~ NT$15 萬不等（依業態與材料等級）

・工期：餐廳 3-4 個月、辦公 2-3 個月、品牌空間 4-6 個月

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七、業主常見的 7 個商業空間迷思

迷思 1：開店裝潢 1 個月就能完工。

破解：扣掉設計 + 報修 + 雜項，純施工至少 6-8 週。商業空間從委託到開幕一般 3-6 個月。

迷思 2：找熟識工班自己 DIY 比較便宜。

破解：商業空間出問題會直接影響營業（消防被罰、執照被扣）。THEE 監督的案件法規無一被罰。

迷思 3：跟對手長一樣才安全。

破解：客人在 IG 上能瞬間分辨「同業抄襲」。差異化才是真正的安全。

迷思 4：商品好就不用花空間錢。

破解：好商品 + 普通空間 = 賣不上價。同樣商品在優秀空間裡可以收 1.5-2 倍價格。

迷思 5：燈光最後再說。

破解：燈光佔商業空間視覺感受 40%。THEE 從第一張平面就規劃燈光配置。

迷思 6：員工不在意辦公室設計。

破解：辦公室設計直接影響員工留任率。THEE 接過的辦公案件，業主反饋員工離職率下降 30-50%。

迷思 7：商業空間設計只看開幕第一個月。

破解：好的商業空間在第 6-24 個月才看出價值——客人開始自然回流。

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八、商業空間設計常見問答

Q1：商業空間設計費用怎麼算？

THEE 商業空間採「每坪 NT$3,000-8,000」設計費 + 監督費。具體依坪數、業態、複雜度。簽約前提供明確報價。

Q2：可以邊營業邊改嗎？

幾乎不可能。商業空間改裝涉及水電消防動線，營業中改裝會大幅延長工期 + 影響業績。THEE 建議直接休業 4-8 週一次完成。

Q3：開店預算怎麼分配最合理？

THEE 經驗值：總預算（不含房租押金）—— 硬裝 50%、主材 20%、燈具設備 15%、軟裝 10%、雜項 5%。設計費另計 NT$3,000-8,000/坪。

Q4：設計圖能用在開分店嗎？

依合約。一般情形：使用權給業主（可用於原案），分店再開需另外授權與設計費。THEE 提供「分店設計」優惠案制度。

Q5：商業空間需要多久才能回本？

THEE 觀察值：餐飲業 12-24 個月、辦公與品牌空間 2-3 年。但好的設計會延長品牌生命週期 3-5 年——這是真正的 ROI。

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九、CK 寫給準備開店的業主

14 年看過太多老闆把第一筆預算花在商品開發、行銷投放、員工培訓上——空間預算永遠最後考慮。

結果開幕半年後，他們才理解：商品決定客人來不來，空間決定客人回不回來。

好的商業空間是品牌的長期資產，不是裝潢的開銷。

如果你正在規劃開店——請把空間設計放在前 3 個決策。

A great commercial space isn't designed for the opening day. It's designed for the customer's tenth visit.

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開始你的商業空間設計案

LINE 聊聊你的品牌空間 → @247qcopm（最快回覆）

電話：02-2559-1907（台北總公司）／04-2355-4905（台中分公司）

Email：mail@theegroup.net

地址：台北市文山區興隆路一段 101 號 1F

— 文｜CK 張凱・THEE Design Group 設計總監

・14 年 30+ 件商業空間作品累積

・A Design Award / iF Design / MUSE / IIDA 國際大獎得主

常見問題 FAQ

商業空間設計和住宅設計差在哪？

商業空間多了「營運」這個維度——動線要服務人流與翻桌率、燈光要襯商品、品牌形象要被看見。THEE 的做法是先釐清營運模式與客群，再讓設計替生意加分，而不是只做漂亮。

開一家店的商業空間設計費用怎麼算？

視坪數、業種（餐飲／零售／辦公）、施工複雜度與選材而定，多以專案報價。餐飲因牽涉廚房、排煙、機電，成本通常高於一般零售。建議連同營運需求一起評估，而非只比每坪價。

店面設計要花多久？

小型店面約 2–4 個月，含設計與施工；餐飲或大型商辦因機電、消防審查更久。前期把品牌定位與動線想清楚，能大幅縮短後期修改。

商業空間設計怎麼兼顧品牌形象與營運？

從「客人怎麼走、怎麼看、怎麼買」反推格局與視覺重點，讓品牌訊息出現在動線的關鍵節點，同時不犧牲出餐、收銀、補貨的效率。